Балі як інвестиція: факти, цифри, порівняння

01 · Ринок

Чому саме Балі?

Туристичний потік — головний драйвер попиту на оренду. Після падіння під час COVID Балі не просто відновилось, а оновило рекорд.

2021 — кордони закриті, турпотік практично нульовий. 2022–2024 — V-подібне відновлення до допандемійного рівня 2019 року. 2025 — новий рекорд: 6,95 млн іноземних туристів, +9,72% рік до року. I кв. 2026 (січень–березень) — 1,47 млн іноземних туристів, +1,04% рік до року: зростання сповільнилось на фоні перебоїв авіасполучення через загострення на Близькому Сході (лют.–бер. 2026), але залишається позитивним.
Джерело: BPS Bali (Badan Pusat Statistik) через офіційні брифінги — ANTARA News (дані 2025), Bali Discovery (дані I кв. 2026).

16,1 млн туристів усього у 2025

≈2,44 млн туристів усього у I кв. 2026

Джерело: Bali Post (дані BPS Provinsi Bali + PT Angkasa Pura, 2025), Barometer Bali (заява губернатора, I кв. 2026).

Турист

Короткострокова оренда — головне джерело доходу об'єкта.

Digital nomad

Довгострокова оренда, коворкінги — стабільний попит поза сезоном.

Експат

Довготривала оренда й переїзд — додатковий шар попиту поза туризмом.

Попит підтримують не лише туристи, а й цифрові кочівники та експати — це формує цілорічну стабільність, а не лише сезонний пік.

Ключові туристичні райони

Інтерактивна карта Google Maps — масштабуйте й переміщуйте, щоб побачити конкретні райони. Опис ключових туристичних районів — нижче.

Canggu / BerawaСерф-культура, стабільний попит на довгострокову оренду серед digital nomads

SeminyakПляжні клуби, вищий ціновий сегмент

Uluwatu / БукітКліфи, серф-споти, активна нова забудова

УбудКультурний/wellness-хаб, рисові тераси, нижчий поріг входу

Nusa DuaЗакритий 5* курортний анклав, MICE та весілля

SanurТихий, сімейний, нижча ціна входу

02 · Факти

Балі у світовому контексті

Підтверджені факти з посиланням на джерело — без округлень і прикрас.

①

Найкращий острів Азії 2025 за версією Condé Nast Traveller UK (96,86 бала). Condé Nast Traveller US поставив Балі на 6-те місце у світовому рейтингу островів.
Джерело: Bali Discovery

②

3-тє місце у світі серед островів за версією читачів Travel + Leisure 2025 — і єдиний острів у рейтингу 11 років поспіль.
Джерело: The Bali Sun

③

Саміт G20 2022 — Балі (Нуса Дуа) приймав глав держав G20 15–16 листопада 2022, перше головування Індонезії в G20.
Джерело: офіційна декларація Білого дому

④

Щорічні збори МВФ і Світового банку 2018 — Нуса Дуа, Балі: 34 000+ учасників з 189 країн, один із найбільших міжнародних економічних форумів в історії острова.
Джерело: World Bank

⑤

Геополітична нейтральність. Індонезія з 1948 року дотримується політики «bebas aktif» (вільна й активна) — не приєднується до військово-політичних блоків, що знижує геополітичні ризики для довгострокових інвестицій на острові.
Джерело: Lowy Institute

03 · Балі

П'ять місць, що пояснюють Балі краще за будь-яку статистику

Тегалаланг · Убуд, Gianyar

Рисові тераси Тегалаланг

Терасове рисівництво за традиційною системою зрошення subak. Ділянка входить до об'єкта Всесвітньої спадщини ЮНЕСКО «Культурний ландшафт провінції Балі».

Фото: Wikimedia Commons

Пура Лухур Улувату · Букіт

Храм на кручі Улувату

Індуїстський храм XI століття на 70-метровому обриві над Індійським океаном. На майданчику біля храму щовечора проходить традиційне видовище кечак-данс.

Фото: Anandajoti Bhikkhu, Wikimedia Commons

Пляж Семіньяк

Захід сонця в Семіньяку

Пляж на західному узбережжі острова, забудований мережею пляжних клубів і ресторанів вздовж берегової лінії — один із найбільш комерційно розвинених пляжних районів Балі.

Фото: Wikimedia Commons

Тегенунган · Gianyar

Водоспад Тегенунган

Найдоступніший великий водоспад острова — близько 15 хвилин їзди від Убуда. Висота падіння — приблизно 15 метрів, біля підніжжя обладнано зону для купання.

Фото: Wikimedia Commons

Секумпул · Buleleng, північ Балі

Водоспад Секумпул

Каскад із семи потоків у каньйоні на півночі острова. Дорога від основних туристичних районів (Чангу, Убуд) займає 2–3 години, що помітно знижує туристичний потік порівняно з Тегенунганом.

Фото: Wikimedia Commons

04 · Переваги

Чому інвестори обирають Балі?

П'ять показників, що визначають позицію ринку.

Високий турпотік

6,33 млн туристів у 2024, +20,1% рік до року — рекордне зростання.

Дефіцит якісної пропозиції

У топ-локаціях попит випереджає пропозицію якісних об'єктів.

Зростання вартості

7–15% на рік у популярних районах, до 20–30% у топ-локаціях*.

Орендний потенціал

4,4–6,9% довгострокова оренда (незалежні дані); 8–20% короткострокова*.

Низький поріг входу

Від $120 000 за студію/1BR у зростаючих районах.

* Оцінки на основі галузевих (агентських) джерел ринку нерухомості Балі — не підтверджені незалежними інституційними звітами (Knight Frank/Colliers/JLL). Показники прибутковості довгострокової оренди — незалежна методологія Global Property Guide.

05 · Порівняння

Балі, Іспанія, Дубай — порівняння ринків

Ключові показники трьох ринків нерухомості поруч.

16,1 млн

Балі · 2025 · усього

Найменший обсяг серед трьох ринків

96,8 млн

Іспанія · 2025 · +3,2% рік до року

Найбільший туристичний ринок Європи

19,6 млн

Дубай · 2025 · +5% рік до року

Третій рік поспіль рекордного зростання

Критерій	🏝 Балі	🇪🇸 Іспанія	🇦🇪 Дубай
Турпотік, усього (2025)	16,1 млн	96,8 млн (+3,2%)	19,6 млн (+5%)
I кв. 2026, усього (тренд)	≈2,44 млн	17,5 млн (+2,5%)	Перебої через конфлікт на Близькому Сході*
Ціна за м² (орієнтовно)	$250–1 900 залежно від району	≈ $2 000 (€1 848, середнє узбережжя)	≈ $11 000 у топ-10 районах; від $122 000 за студію в бюджетних районах
Прибутковість оренди	4,4–6,9% довгострокова / 8–20% короткострокова*	5,1–7,4% залежно від міста	≈ 6,3% середнє, окремі райони до 9–10%*
Динаміка цін	7–15%/рік, до 20–30% у топ-локаціях*	+12,7–12,9% рік до року (2025)	+10% рік до року (Q3 2025), +20% у 2024
Сезонність	Помірна — тропічний клімат цілий рік	Виражена — пік червень–вересень	Виражена — спад влітку (травень–вересень)
Поріг входу (віза)	Паспорта достатньо для leasehold	Golden Visa через нерухомість скасовано з 04.2025	Golden Visa від $545 000 (AED 2 млн) для 10-річної резиденції
Дистанційне керування	Стандартна модель: УК веде повний цикл	Потрібна туристична ліцензія + податок 24% (нерезиденти поза ЄС)	Комісія УК 5–20% + Housing Fee 5% від оренди

* Показники на основі галузевих (агентських) джерел — орієнтир, не гарантія. Для Дубая в I кв. 2026 офіційна цифра турпотоку (DET) на момент публікації не оприлюднена — наведено пасажиропотік аеропорту DXB (−21% рік до року) як індикатор впливу перебоїв авіасполучення через конфлікт на Близькому Сході (лют.–бер. 2026); це інша метрика, ніж кількість туристів, і напряму з нею не порівнюється.
Джерела: турпотік Балі — ANTARA News, Bali Discovery, Bali Post, Barometer Bali (BPS Bali, PT Angkasa Pura, заява губернатора Балі); турпотік і ціни Іспанії — INE FRONTUR (2025), INE FRONTUR (I кв. 2026); дані Дубая — Khaleej Times/DET (2025), The National (I кв. 2026); довгострокова прибутковість — Global Property Guide (незалежна методологія); короткострокова оренда Балі — AirDNA та галузеві джерела.

06 · Юридична структура

Право власності: Leasehold

Іноземні інвестори на Балі здебільшого володіють нерухомістю через leasehold — довгострокове право оренди землі.

Іноземці за законом Індонезії не можуть володіти землею на правах SHM (freehold, доступний лише громадянам). Стандартна форма для іноземного інвестора — Hak Sewa (leasehold, право оренди землі на тривалий термін). Це не «слабша» форма власності — це загальносвітова практика для іноземних власників нерухомості, включно з деякими з найдорожчих ринків світу.

Leasehold — світова, а не «балійська» практика

🇬🇧 Велика БританіяLeasehold — стандарт для квартир. Реформа 2024 р. дозволяє продовжувати договір до 990 років без викупу.

🇸🇬 Сінгапур99-річний leasehold — основна форма власності, включно з усім державним житлом (HDB).

🇦🇪 ОАЕ (Шарджа/Аджман)До 100 років usufruct/leasehold для іноземців у визначених зонах — там, де freehold недоступний.

Основна відмінність Балі — коротший початковий термін (25–30 років проти 99–999 років у Британії чи Сінгапурі). Продовження договору відбувається за домовленістю з власником землі, а не автоматично.

Джерела: UK House of Commons Library, GOV.UK; огляди практики Сінгапуру та ОАЕ (Шарджа/Аджман) — галузеві юридичні джерела.

07 · Управління

Модель управління активом

Операційне управління об'єктом на Балі бере на себе керуюча компанія на місці.

Власник

Знаходиться будь-де у світі — фізична присутність на Балі не потрібна

→

Керуюча компанія (локально)

Бронювання
Заселення / виселення
Сервіс і прибирання
Маркетинг
Технічне обслуговування

→

Власник отримує

Регулярні звіти
Виплати дистанційно

«Більшість інвесторів не живуть у місті, де знаходиться їхній інвестиційний актив»— стандартна логіка портфельних інвестицій у нерухомість

08 · Компанія

True Real Estate: експертиза та підхід

Британська група компаній, 10+ років на ринку нерухомості Британії та Балі. Інвестиційний брокер із власним капіталом у проєктах, які рекомендує клієнтам.

140+

критеріїв перевірки проєкту

Локація, забудовник, юридична безпека, фінмодель, керуюча компанія

95%

забудовників отримують відмову

Із 120–130 перевірених забудовників на Балі проходять одиниці

10+

років на ринку, 2 країни

Балі, Велика Британія

Skin in the game

Власний капітал засновників вкладений у проєкти, які компанія рекомендує клієнтам.

Власна аналітична IT-платформа

Дані заповнюваності та прибутковості об'єктів на Балі — для перевірки прогнозів забудовника.

Засновники

Валентин Станішевський (PhD, business development) та Сергій Харламов (10+ років в інвестбанкінгу, Велика Британія).

09 · Кейси

Приклади угод: купівля на етапі будівництва — перепродаж

Реальні угоди клієнтів True Real Estate по проєктах Whitelist-забудовників. Дані анонімізовано.

Royal Oasis · Nexa

Апартамент, 45 м²

Внесено 36% вартості ($35 640 від $99 000)
Утримання: 6 міс.

$7 950

Чистий прибуток

22%

ROI на вкладений капітал

Royal Oasis · Nexa

Апартамент, 45 м²

Внесено 30% вартості ($33 000 від $110 000)
Утримання: 7 міс.

$6 250

Чистий прибуток

19%

ROI на вкладений капітал

Five Oceans

Апартамент, 43 м²

Внесено 100% вартості ($110 000)
Утримання: 10 міс.

$15 400

Чистий прибуток

14%

ROI на вкладений капітал

Five Oceans

Апартамент, 54 м²

Внесено 88% вартості ($95 040 від $108 000)
Утримання: 9 міс.

$41 150

Чистий прибуток

43%

ROI на вкладений капітал

Джерело: внутрішня база угод True Real Estate (анонімізовано), станом на липень 2026. Наведено лише проєкти Whitelist-забудовників (Nexa, Five Oceans) — проєкти поза Whitelist до цього розділу не включаються. ROI розраховано на фактично вкладений капітал (частковий платіж на етапі будівництва), не на повну вартість об'єкта. Показники історичні й індивідуальні для кожної угоди — не є гарантією чи прогнозом майбутньої дохідності.